2021年02月27日
相次ぐ”本社ビル”の売却 ｜リースバックについて
山口市の不動産屋「ひらど事務所」へお越しいただきありがとうございます。
今日は、土地の境界説明のため、山口市内の現場へ行ってきました。
敷地内の梅の木が、「もうすぐ春ですよ～」ってな感じで花を咲かせていましたね。
しかし、この木もあと数ヶ月で切り倒される運命ですが…
（注：私は決してサイコな人間ではありませんw）
さて、今朝、リクルートHDが本社ビルを売却することが報じられていました。
ここ最近は、電通やエイベックスなど大手企業の本社（自社）ビルの売却が相次いで報じられています。
なお、売却した企業は本社機能を他所へ移すか、購入者から改めて賃借（セール＆リースバック）することとなります。
ここで私の考えですが、私は決してリースバックについては否定的ではなく、むしろ推進派になります。
私は、この手法によって、①キャッシュフローの改善（現金の確保）、②資産のオフバランス、③時流に乗った本社運営など、企業は様々な恩恵を受けられると考えています。
（※会計基準によっては、会計処理方法が一部異なります。）
その反面、いくつかのデメリットもありますが、先行きが不透明な時代を自在に乗り切るには、メリットの方が大きいと考えています。（テレワークの増加に伴い過大なオフィス面積は不要など）
また、コロナ禍の今日この種のニュースが多く報じられていますが、この手法は今に始まったことではなく、ドミナント展開を行っている企業の出店においては、数十年前も前から既に取り入れられています。
例えば、土地・建物を購入すると１店舗あたり２億円を要す企業が、50店舗を出店するには100億円の資金を要します。（開店後の経費算入額は主に借入金利と建物の減価償却）
しかし、土地・建物を賃借することで１店舗当たりの出店費用（敷金・建設協力金等）を3000万円に抑えると、15億円で50店舗の出店をすることができます。（経費算入額は賃料全額）
このように、ふだん目にするロードサイド型の店舗やショッピングセンターの多くは、この方法によって出店されています。
ただし、ここで「大家さん」にあたる人は、以前は個人のかたが多かったのですが、ここ最近はディベロッパーやリース会社（広義にREITや不動産投資家）が増えてきています。
さらにこの手法は企業に限らず、形を変え個人の方へも普及しています。いわゆる”リバースモーゲージ”と呼ばれるものです。
正式なリバースモーゲージは主に社協や金融機関が取扱うものを指し、これを利用するには様々な制約や条件に加え、将来のリスクもある程度は覚悟しておかなければなりません。
過去に弊所にご相談いただいた案件では、あえてこの手法を回避したうえで、「リバースモーゲージ的な手法」をご提案し、最終的にはリースバックを行うことで関係者の方々に喜んでいただいたこともございます。
不動産業者にとっては、ご相談いただいた案件に対して、どのような提案をできるかが最大のカギとなってきます。
そのためには幅広い人脈作りと、最新の情報入手が絶対条件となってきます。
それを口実に湯田の街へ繰り出したいのですが、今の状況ではムズカシイ日が続いています、、、
はやく普通の状態に戻れることを切に願います・・・
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