2022年04月02日
土砂災害防止法 ｜財産権の侵害？
山口市の不動産屋「ひらど事務所」へお越しいただきありがとうございます。
あっという間に新年度がやってきました。
私の山口での生活は1991年4月2日（バブル崩壊年）から始まりました。入社式の後、中学校の修学旅行（集合写真は錦帯橋w）以来、約10年ぶりに山口の地：宇部空港へ降り立ちました。
あれからちょうど31年… 早いものです…
さて、そんな私も何とか社会人を続けられ、先月は某市での決済＆引渡しも無事に終了いたしました。今回はその不動産についての話題です。
この物件のご依頼をいただいたときは、地形・面積・立地条件のどれをとっても申し分がなさそうでしたので、おそらく契約までに一か月もかからないだろうと高を括っていました。
しかし、調査をしてみると一部が土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域に指定されていることが判明↓↓↓
ここで土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）について至極簡単に説明します。（厳密には様々な取決めや規制が課せられますので悪しからず）
要は土石流・地滑り・がけ崩れの恐れがある区域の開発に規制がかかることです。
感覚的にイエローゾーンの場合は、単に気を付けましょうという程度ですが、レッドゾーンでの開発行為や建築行為にはかなり厳しい規制が課せられます。
レッドゾーンに住宅を建設するには、非常に堅固な構造を求められ、そのためには多大な建築費を要することとなります。
また、敷地内のレッドゾーンを避けて建物を建築する場合、配置プランが限定されるなどのデメリットが生じます。なお、のり面の加工や擁壁を施工することでレッドゾーンをイエローゾーンへ変更することは可能ですが、これに対しても相当の費用が発生します。
つまり、敷地の一部がレッドゾーンに指定されていた場合、そのしわ寄せは土地の評価額（＝売却価格）に反映されてきます。
今回は幸いにも比較的広い土地の一部のみがレッドゾーンでしたので、何とか成約に至りましたが、売却価格は当初予定していた価格（一般的な周辺相場）からは乖離した金額となりました。
ところで、土砂災害防止法によるレッドゾーンやイエローゾーンの指定は約１０年程前からでしたので、市中には住宅を購入して数年しか経っていない（住宅ローンもまだまだ残っている状況…）のにレッドゾーンに指定された土地もたくさんあります。
土地に占めるレッドゾーンの割合により固定資産税の減価補正は行われてはいるものの、市場価値での評価減額と比較すると、その補正による減額は微々たるものと思われます。
レッドゾーンの指定は、人命に係ることなので最優先事項とは思いますが、個人的には指定されたことによる財産価値の減価についても何らかの補償または補助・助成が必要ではないかと考えます。
今日は久しぶりに不動産の話題でしたw
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