2020年07月26日
最近の関心ごと ｜エスクロー制度③
山口市の不動産屋「ひらど事務所」へお越しいただきありがとうございます。
今回もエスクロー制度について。
登記情報がコンピューター化された一方で、ITや印刷技術も発達し、悪事を企てる者とは常にイタチごっこになっています。
そして、今も昔も変わらず悪事に利用されているのが、前回お話しした「登記申請期間中のタイムラグ」です。
ところで、私は国内の不動産取引しか経験がありませんが、アメリカでは登記制度そのものが存在しないそうです。
当然、不動産の取引き（代金決済）を行うには一定の手続きがあるそうですが、そこで登場するのが「エスクロー制度」（売買代金の第三者預託）になります。
これを、現行の国内の取引制度にあてはめてみると、次のとおりとなります。
１ 売主・買主から司法書士へ登記必要書類の受渡し
２ 買主はエスクロー機関へ売買代金を預託
３ 法務局へ所有権移転登記の申請
４ 所有権移転登記の完了
５ エスクロー機関は登記完了の確認を経て売主へ売買代金の送金
この制度が確立すると、件のタイムラグが生じることは無く、買主の安全は担保されるものと考えられます。
（これで悪事が発覚すると、見抜けなかった法務局の責任？）
ただし、私見ですが、これを定着させるには色々な問題も考えられます。
●エスクローはどのような機関が行うのか？
一連の登記に精通しているのは司法書士ですが、いち司法書士（個人・法人）へそこまでの責任を負わすことは酷なことでしょう。
よって、どこかの省庁が認可する機関の新設が考えられます。
ただし、その認可基準は厳格でなければならず、その一つとしてサービサー（法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門会社）の許可要件が考えられます。〔完全な私見です〕
参考までに、サービサーの主な許可要件は、①資本金5億円以上の株式会社、②取締役の1名以上に弁護士、③ 反社会的勢力の排除の仕組みなどがあります。
●手数料は誰が負担するのか？
制度を利用すると、そこには手数料が発生します。
負担者は、売主・買主の他に債権者（売買代金を融資する金融機関）の何れかと考えられますが、 利用の目的（買主の安全の担保）からすると、買主の負担となることでしょう。
ただし、売買代金の交渉過程で、その費用分を見越して調整されていくと思います。
●売主が預託中に代金を使用できない
売主は、預託期間中は売買代金を使用することができません。
なかには、直ぐに使用しなければならない事情をお持ちの売主もいることでしょう。
また、対象不動産の抵当権抹消登記に応じる債権者は、質権を設定するなどをして債権額を保全する手間が増えることになります。
その他にも、売主に対しては、早期現金化を目的とした手形割引に似たビジネスも派生することでしょう。
●その他
ひとことで不動産取引と言っても、数十万円の取引きや親族や同族間の取引きもあります。
よって、すべての取引きにこの制度を導入する必要はないでしょう。
導入にあたっては、「〇億円以上の取引き」など一定の基準が求められるべきと考えます。
ただし、任意とした場合、売主に制度利用を申し入れると、「信用していないのか！」と怒られそうな気もします・・・
仲介業者としては、悩むところです・・・
不動産業界は、世間では「ウサンクサイ 」と言われることもあります。
しかし、不動産取引に関しては、エスクロー制度やブロックチェーン技術の導入など、その時代によって適宜最新化できるはずですが、これに限らず時流に追いつけないのが法律です。
業界に関係するブラックの根源となる要因は、ひとつずつ排除していただくことを願っています。
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